МІКРОДОБРИВО

Що таке емфітевзис?

Емфітевзис – це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке посвідчується договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою.


Що представляє собою право емфітевзису?

Як передбачено Главою 33 Цивільного кодексу України, емфітевзис представляє собою право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Отже, на праві емфітевзису можуть набуватися лише земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

Це право встановлюється договором між власником земельної ділянки й особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевт). Строк договору про надання права користування чужою сільськогосподарською земельною ділянкою приватної власності законом не обмежується і встановлюється сторонами договору за домовленістю. А щодо сільськогосподарських земельних ділянок державної або комунальної власності строк дії договору про встановлення емфітевзису не може перевищувати 50 років.

Отже, громадянин може передати належну йому на праві власності земельну ділянку сільськогосподарського призначення в користування емфітевту на будь-який строк, хоч на 1000 років, а то й назавжди (тобто, безстроково). Однак, якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб на умовах емфітевзису укладено на невизначений строк, то кожна зі сторін має право відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік. Тому емфітевтові, на відміну від власника земельної ділянки, невигідно укладати безстроковий договір про встановлення емфітевзису.

Слід особливо підкреслити, що право емфітевзису є речовим правом. Це означає, що для його виникнення потрібно не лише укласти відповідний договір, а й зареєструвати це право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Лише з моменту такої реєстрації власник земельної ділянки вважатиметься таким, що передав право емфітевзису емфітевтові, а емфітевт – його набув.

Які права має емфітевт щодо земельної ділянки?

Набувши на підставі договору право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб на умовах емфітевзису, емфітевт, як і орендар, може використовувати земельну ділянку для сільськогосподарських потреб — ведення фермерського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва тощо. Однак, на відміну від орендаря, емфітевт набуває ще одне право — право відчуження емфітевзису іншій особі шляхом укладення з нею договору купівлі-продажу, міни, дарування тощо. Причому земельний мораторій не забороняє відчуження емфітевзису. А власник земельної ділянки має лише переважне право на викуп права емфітевзису, що означатиме його припинення. І якщо власник земельної ділянки не здійснює викупу емфітевзису, то він не зможе запобігти його продажу іншій особі. Саме можливість вільного продажу емфітевзису приваблює сільськогосподарські підприємства, які й виявляють намір використовувати земельні ділянки селян не на підставі договору оренди землі, а на підставі договору про встановлення емфітевзису. Водночас, якщо емфітевт продаватиме своє право на користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису іншій особі, то власник земельної ділянки матиме право на отримання певного відсотку від ціни продажу, розмір якого має бути визначений договором.

То чи вигідно селянам укладати договори про встановлення емфітевзису замість договорів оренди землі? На перший погляд, вигода в селянина є: адже він може отримати відразу велику суму грошей, продавши емфітевзис сільськогосподарському підприємству.

Однак розмір цієї суми залежатиме від строку, на який встановлений емфітевзис. Цілком очевидно, що якщо строк емфітевзису становитиме не більше 15–20 років, то власник земельної ділянки не отримає значної суми коштів. І лише при продажу емфітевзису, строк якого становить 30 і більше років, власник ділянки зможе розраховувати на більш-менш пристойну суму.

Таким чином, за договором власник земельної ділянки передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи щодо неї право власності.

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування.

У разі припинення юридичної особи, якій належало право користування чужою земельною ділянкою, емфітевзис у встановленому порядку передається правонаступнику (у випадку реорганізації юридичної особи) або включається до ліквідаційного балансу (у випадку ліквідації юридичної особи).

Договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути строковим або безстроковим.

 

Зверніть увагу! 

Для земельних ділянок державної або комунальної власності:

1)   строк договору не може перевищувати 50 років.

2)   право користування земельною ділянкою не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу.

 

Необхідно врахувати, якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік.

 

Звертаємо увагу!

Договір укладається в письмовій формі та, за домовленістю сторін, може бути нотаріально посвідчений.

 

Продаж прав (емфітевзису) на земельні ділянки державної та комунальної власності на конкурентних засадах у формі аукціону здійснюється у випадках та порядку, встановлених главою 21 Земельного кодексу України.

 

У разі продажу права користування земельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбання, за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах.

 

Важливо! 

Право користування чужою земельною ділянкою підлягає обов’язковій державній реєстрації.

 

Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється у разі:

˗   поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

˗   спливу строку, на який було надано право користування;

˗   викупу земельної ділянки у зв’язку із суспільною необхідністю.

 

Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом (Глава 33 Цивільного кодексу України).

data-matched-content-ui-type="image_sidebyside" data-matched-content-rows-num="2" data-matched-content-columns-num="1" data-ad-format="autorelaxed">

Метки: